Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Immobilienmakler nicht automatisch ihre Provision hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufteilen müssen, wenn die Immobilie nicht tatsächlich ein Einfamilienhaus ist. Entscheidend ist die objektive Beschaffenheit des Objekts zum Zeitpunkt des Maklervertrags, nicht die späteren Pläne des Käufers.
Das Gericht verhandelte den Fall eines Immobilienmaklers, der ein Grundstück mit Haus vermittelt hatte. Der Makler hatte mit dem Käufer einen Maklervertrag geschlossen und war auch für den Verkäufer tätig. Die Immobilie war als vermietetes Zweifamilienhaus angeboten worden – sie bestand aus zwei Wohneinheiten, die zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses an zwei Mietparteien vermietet waren.
Nach § 656c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) gilt ein Halbteilungsgrundsatz: Wenn ein Makler sowohl den Käufer als auch den Verkäufer einer Immobilie vermittelt und es sich um ein Einfamilienhaus handelt, teilt sich die Provision normalerweise hälftig auf beide auf. Der Gedanke dahinter: Bei Einfamilienhäusern soll die Provision fair zwischen den Parteien verteilt werden.
Die entscheidende Frage war: Kann sich ein Käufer auf diesen Halbteilungsgrundsatz berufen, wenn er erst nach Abschluss des Maklervertrags mitteilt, dass er das Zweifamilienhaus später als Einfamilienhaus nutzen möchte?
Der Bundesgerichtshof antwortet mit Nein. Die Hälftigung der Maklergebühr setzt voraus, dass die Immobilie nach ihrer objektiven Beschaffenheit – also de facto – ein Einfamilienhaus ist. Das bedeutet: Wie das Objekt tatsächlich konstruiert und genutzt wird, nicht wie jemand es möglicherweise später umbauen könnte.
Das I. Zivilsenats des BGH, zuständig unter anderem für Maklerrecht, konkretisiert damit die Anforderungen für die Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes. Es reicht nicht aus, wenn der Kaufinteressent die beabsichtigte spätere Nutzung erst nach Abschluss des Maklervertrags offenlegt. Der Status der Immobilie muss bereits beim Vertragsschluss klar sein.
Für Käufer bedeutet das: Wer vorhat, eine Mehrfamilienimmobilie zu kaufen und später selbst als Einfamilienhaus zu nutzen, kann nicht erwarten, dass der Makler seine Gebühren nach dem Halbteilungsprinzip aufteilt. Für Makler und Verkäufer bedeutet die Entscheidung eine Klarstellung: Der tatsächliche Charakter der Immobilie ist maßgeblich, nicht die subjektiven Pläne des Käufers.
Das Urteil vom 16. Juli 2026 trägt das Aktenzeichen I ZR 111/25.
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(Gerhard Schmidt, Justizredaktion Karlsruhe)
Aktenzeichen: I ZR 111/25
Quelle: Pressemitteilung BGH
(Gerhard Schmidt, Justizredaktion Karlsruhe)
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