Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter die Kosten für eine neue Wärmelieferung nicht automatisch auf ihre Mieter übertragen dürfen, wenn diese bislang ihre Wohnungen selbst mit Einzelöfen geheizt haben. Diese Entscheidung betrifft viele Mieter in älteren Gebäuden, die von ihrer Eigenwärmeversorgung auf zentrale Nahwärmesysteme umgestellt werden.
In zwei parallel entschiedenen Fällen (VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25) vom 20. Mai 2026 machte der VIII. Zivilsenat des BGH klar: Die gesetzliche Regelung des § 556c BGB, die normalerweise die Umlage von Wärmelieferungskosten als Betriebskosten ermöglicht, lässt sich nicht anwenden, wenn ein Vermieter die Versorgungsart grundlegend verändert. Weder die unmittelbare noch die entsprechende Anwendung dieser Vorschrift sei möglich.
Was bedeutet das konkret? Betriebskosten sind laufende Kosten, die ein Vermieter normalerweise auf den Mieter umlagern darf – etwa für Hausmeister, Straßenreinigung oder eben Heizung. Der § 556c BGB erlaubt es ausdrücklich, auch Wärmelieferungskosten umzulegen. Das Problem in diesen Fällen: Die betroffenen Mieter hatten in ihren Mietverträgen aus den Jahren 1971 und 2010 diese Kostenumlage gar nicht zugesagt. Sie heizten ihre Wohnungen eigenständig mit Öfen, die sie selbst betrieben und bezahlten.
Dies ist der entscheidende Punkt: Wenn ein Vermieter die Heizungsart von Grund auf ändert – von Selbstversorgung durch den Mieter zu einer professionellen Fernwärmelieferung – kann er diese neuen Kosten nicht einfach über den Betriebskostenschlüssel abrechnen. Das wäre nach Ansicht des BGH eine unzulässige Änderung der vertraglichen Grundlagen.
Die Fälle spielten sich in Berlin ab. Dort hatte eine Vermieterin zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt betroffenen Mietern. Bis 2015 heizten die Mieter ihre Wohnungen mit eigenen Öfen. Danach stellte die Vermieterin auf gewerbliche Nahwärmlieferung um und wollte diese Kosten nun als Betriebskosten umlegen.
Der BGH sieht hier ein Grundproblem: Wenn Vermieter solche Umstellungen vornehmen dürfen und die Kosten einfach weitergeben können, hätte das erhebliche Auswirkungen für Mieter. Sie würden zu neuen Zahlungen verpflichtet, obwohl ihre ursprünglichen Verträge das nicht vorsahen. Das entspricht nicht dem Gedanken der Kostenumlageverträge, die Kosten für eine bestehende Versorgungsart regeln sollen, nicht für völlig neue Systeme.
Diese Entscheidung könnte für viele Haushalte relevant sein. Deutschland hat zahlreiche ältere Wohngebäude, in denen Mieter noch immer mit Einzelöfen heizen. Der Energiewende wegen werden solche Gebäude zunehmend auf zentrale Wärmeversorgung – oft Fernwärme – umgestellt. Mieter dürfen sich jetzt darauf verlassen, dass solche neuen Kosten nicht einfach über den bestehenden Mietvertrag auf sie übertragen werden können.
Was aber ist die Konsequenz für Vermieter? Sie können solche Modernisierungen natürlich durchführen, um ihre Gebäude energieeffizient zu machen. Allerdings müssen sie die zusätzlichen Kosten dann im Rahmen einer ordentlichen Mieterhöhung nach dem Mietrecht geltend machen oder neue vertragliche Regelungen mit den Mietern treffen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste deutsche Gericht für Zivil- und Strafsachen und sitzt in Karlsruhe. Seine Urteile und Beschlüsse sind für alle untergeordneten Gerichte in Deutschland bindend.
(Gerhard Schmidt, Justizredaktion Karlsruhe)
Aktenzeichen: VIII ZR 46/25
Quelle: Pressemitteilung BGH
(Gerhard Schmidt, Justizredaktion Karlsruhe)